Bansko: eine wachsende Perle in den Bergen Bulgariens

Im Herzen des majestätischen Pirin-Gebirges entdeckten wir Bulgariens verborgenen Schatz: Bansko. Als wir durch die kopfsteingepflasterten Straßen schlenderten und die historischen, holzverzierten Häuser bewunderten, wurde uns das Potenzial dieser malerischen Stadt als Investitionsziel klar.

Bansko, berühmt für sein Skigebiet und seinen historischen Charme, erwies sich als ein aufstrebender Markt für Immobilieninvestitionen. Die lokale Immobilienlandschaft umfasst eine Mischung aus traditionellen Häusern und modernen Wohnungen, die alle zur Attraktivität der Gegend beitragen.

Bansko ist das größte Skigebiet Bulgariens und nach Rosa Khutor in Russland das zweitgrößte in Osteuropa. Aber nicht nur im Winter herrscht hier reges Treiben. Denn nur wenige Kilometer von Bansko entfernt gibt es auch ein großes Golfresort: Pirin Golf.
Die schöne Natur und die Berggipfel, die sich über Bansko erheben, bieten außerdem viele Wandermöglichkeiten und eine entspannende Atmosphäre.
Und was ist mit den Thermalquellen der Region? Diese Thermalbäder und Mineralwasserquellen haben jeweils ihre eigene Zusammensetzung und gesundheitlichen Vorteile.
Das ganze Jahr über können Sie in Bansko Kuren, Behandlungen und Wellness betreiben. Große Pools, wunderbare Massagen, wohltuende Saunas und belebende Eisbäder oder Gesichtsbehandlungen: Bansko ist Bulgariens Kurort Nummer eins!

Außerdem hat sich Bansko in den letzten Jahren zu einem echten Zentrum für digitale Nomaden entwickelt, wo sich digitale Nomaden aus der ganzen Welt treffen, um aus der Ferne zu arbeiten.

Bansko ist das ganze Jahr über für Touristen und digitale Nomaden attraktiv, und jede Jahreszeit ist wirklich anders. Das macht es auch für Immobilieninvestoren interessant.
Aber warum sollte man in Bansko investieren und nicht woanders, z. B. in Österreich?

Warum in Bansko investieren? 5 Vorteile

Der Immobilienmarkt in Bansko wächst schnell. Viele Expats und digitale Nomaden kaufen oder mieten hier ein Haus oder eine Wohnung. Manchmal, um selbst darin zu wohnen, aber oft auch als Investition, um es an Touristen zu vermieten.

Es gibt viele Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt, aber das Angebot wächst ebenso wie die Zahl der Touristen. Viele neue Hotels, Bungalows, Häuser und andere Einrichtungen werden gebaut, um die wachsenden Touristenströme zu bewältigen. Dies bringt Chancen, aber auch Herausforderungen mit sich, denn wie ist das Verhältnis zwischen Touristen und Wohnraum, wenn die Preise weiter steigen?

Bulgarien wird voraussichtlich 2026 der Eurozone beitreten, nachdem es bereits 2007 der EU und 2025 dem Schengener Abkommen beigetreten ist.
Das bedeutet, dass alles viel teurer werden wird, und das könnte Bulgarien von einem erschwinglichen Urlaubsort zu einem so teuren Land wie Teile Westeuropas machen.

Dennoch scheint Bansko ein ideales Investitionsprojekt zu sein. Die vielen Hotelkomplexe sind eifrig dabei, Wohnungen zu verkaufen, neu gebaute Bungalows stehen zum Verkauf, während die Nachfrage groß ist, und Wohnungen in Apartmentkomplexen finden reißenden Absatz. Und das in einem Land, in dem die Bevölkerungszahl rapide sinkt.

Das sind die Vorteile von Bansko:

1. Beliebtes Touristenziel: Skigebiet im Winter, Wander- und Wellnessort im Sommer.
2. Niedrige Immobilienpreise: Im Vergleich zu Westeuropa bietet Bansko sehr günstige Wohnungen und Häuser.
3. Hohes Vermietungspotenzial: Jährliche Touristenströme sorgen für stabile Airbnb/Booking-Einnahmen.
4. EU-Mitgliedsstaat Bulgarien: Zugang zu den Europäischen Vorschriften und zum Europäischen Markt.
5. Wachsendes internationales Profil: Attraktiv für digitale Nomaden und Pensionäre.

Beispiel für einen Hotelkomplex

Nach Gesprächen mit lokalen Immobilienexperten verstand ich die Anziehungskraft von Bansko für Investoren.
Der wachsende Tourismus, vor allem in den Wintermonaten, machte die Stadt zu einem Hotspot für Ferienhäuser.
Das pulsierende kulturelle Leben, die gemütlichen Restaurants und die Nähe zu den Naturattraktionen schufen ein attraktives Lifestyle-Szenario.

Viele Menschen investieren in eine charmante Wohnung im Zentrum von Bansko, die sich oft als Hit entpuppt. Nicht nur als Mietobjekt, sondern auch um selbst einzuziehen!

Bansko gilt als eine der Perlen Bulgariens. Es ist auch eine der am schnellsten wachsenden Regionen des Landes und die Straßen, Einrichtungen und Infrastrukturen sind im Allgemeinen sehr gut organisiert.
Bansko bietet ein riesiges Investitionspotenzial, und das an einem Ort mit natürlicher Schönheit, Thermalquellen und einem Ski- und Golfressort!

Welche Möglichkeiten gibt es in Bansko?

 Vor allem in Bansko gibt es viele Wohnungen zu verkaufen. Sie finden diese in neuen Apartmentkomplexen (zum Selbstbewohnen) und in Hotels, die sie an Urlauber vermieten.

Familienhäuser sind nicht so leicht zu finden, aber es gibt sie, wenn Sie sorgfältig suchen und sich in der Gegend umsehen.

Es gibt auch viele Gewerbeimmobilien, Hotels, Baugrundstücke und alte Häuser zu kaufen.
Diese können eine interessante Investition sein, erfordern aber oft einige Arbeit (sprich: eine komplette Renovierung).

Angesichts der Möglichkeiten und Chancen, die Bansko bietet, kann es eine sehr interessante Option sein, in solche Projekte zu investieren.

Hier sind die Möglichkeiten im Überblick:

1. Wohnungen. Die beliebteste Wahl für Investoren sind Wohnungen, oft in Ferienkomplexen mit Spa, Pool und Rezeption. Sie sind bereits ab 30.000 € zu haben. Sie eignen sich ideal für die Ferienvermietung über Airbnb oder Booking.com und können voll möbliert oder leerstehend erworben werden.
2. Gewerbliche Immobilien. Kleine Geschäfte, Restaurants oder Ateliers in der Nähe der Gondel oder im Stadtzentrum bieten Möglichkeiten für Unternehmer oder diejenigen, die gerne aktiv wirtschaften.
3. Bauland oder Häuser. Seit 2012 dürfen auch EU-Bürger Grundstücke besitzen. Das öffnet die Tür für neue Bau- oder Renovierungsprojekte, möglicherweise über ein bulgarisches Unternehmen. Baugrundstücke sind außerhalb des Stadtzentrums in großer Zahl verfügbar. Möglichkeiten für Bauträger oder gemeinsame Investitionen.
4. Coworking oder Coliving. Bansko ist als Zentrum für digitale Nomaden bekannt. Menschen aus der ganzen Welt kommen hierher, um aus der Ferne zu arbeiten. Hier gibt es Möglichkeiten, diesen Menschen die richtigen Einrichtungen zur Verfügung zu stellen, wie z. B. flexible Büros mit gutem WLAN oder eine Coliving-Einheit.
5. Wellness und Spa. In der Region gibt es einen aufstrebenden Markt für Wellness-Erlebnisse. Die Investition in ein kleines Spa, ein Yoga-Retreat oder eine Öko-Lodge kann sich lohnen.

Derzeit wird in Bansko viel in neue Gebäude investiert. Dazu gehören neue Einzelhandelsobjekte, Wohnungen und Bungalows. Diese werden bald zum Verkauf angeboten und werden schnell an Wert gewinnen.

Für wen ist eine Investition in Bansko attraktiv?

Bansko ist für viele Arten von Investoren attraktiv. Vor allem für private Investoren mit einem begrenzten Budget kann Bansko eine gute Investition sein, da die Immobilienpreise in Bansko im Vergleich zu Westeuropa relativ niedrig sind.
Der Kauf einer Wohnung, eines Häuschens oder eines Grundstücks ist nicht allzu kompliziert und oft finanziell attraktiv. Der Wert steigt schnell um ein Vielfaches, und aufgrund des großen Zustroms von Touristen stehen die Chancen gut, dass sich die Investition längerfristig (mehr als) amortisiert.

Bansko im Winter

Bansko verbindet Wintersport, Natur und Spa/Wellness, so dass es dafür mehr als genug Möglichkeiten in verschiedenen Preisklassen gibt. Bansko ist auch ein großartiger Ort für Investoren, die mehr wollen als nur eine Wohnung, vor allem, wenn Sie regelmäßig in Ihrem eigenen Haus Urlaub machen und eine Rendite aus der Vermietung erzielen möchten.

Aufgrund der niedrigen Lebenshaltungskosten, der guten Internetverbindungen und der aktiven Co-Working-Community gibt es in Bansko viele digitale Nomaden oder Fernarbeiter.
Sie können in Wohngemeinschaften oder gemeinsame Arbeits-/Wohnräume investieren (zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung an andere).

Unternehmer im Tourismus oder Gastgewerbe haben in Bansko viele Möglichkeiten. Mit zunehmenden Touristenströmen sowohl im Sommer als auch im Winter kann es äußerst interessant sein, in kleine Hotels, Pensionen, Restaurants oder Sportverleihe (Skier, Fahrräder usw.) zu investieren.

Für professionelle Immobilieninvestoren sind Immobilien in Bansko als Streuung oder Ergänzung eines paneuropäischen Immobilienportfolios interessant.

Das breite Angebot an verschiedenen Immobilienarten zu erschwinglichen Preisen macht Bansko zu einem idealen Ort mit Investitionspotenzial!

Investitionen in Bansko sind für die folgenden Gruppen weniger geeignet:

• Investoren, die sofortige hohe Liquidität verlangen
• Personen, die stabile, passive Renditen ohne Management suchen
• Sehr risikoscheue Investoren (da die Renditen teilweise von saisonalen Vermietungen abhängen)

Wie funktioniert der Immobilienerwerb?

Als EU-Bürger können Sie Volleigentümer einer Wohnung, eines Hauses oder einer anderen Immobilie in Bulgarien werden. Sie erhalten eine notarielle Urkunde und werden offiziell in das Immobilienregister eingetragen.
Bei Grundstücken oder Häusern mit Garten ist der Kauf über ein Bulgarisches Unternehmen manchmal einfacher, aber für EU-Bürger nicht obligatorisch.

Sie benötigen weder die Bulgarische Staatsangehörigkeit noch eine Aufenthaltsgenehmigung, um Immobilien zu kaufen oder zu verwalten. Wir haben zuerst ein Haus in Dobrinishte gekauft und erst dann eine Aufenthaltsgenehmigung beantragt.
Wenn Sie dauerhaft in Bulgarien leben wollen, benötigen Sie diese natürlich. Mehr darüber können Sie auf unserer Seite Auswandern lesen.

Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien unterscheidet sich nicht wesentlich vom Kauf einer Immobilie in Deutschland. Es ist jedoch sehr empfehlenswert, einen Anwalt zu beauftragen (dies muss nicht viel kosten), der Bulgarisch spricht und sich mit den Bulgarischen Gesetzen, Regeln und Bedingungen für den Immobilienkauf auskennt.

Die Schritte des Kaufprozesses

1. Orientierung und Budget

• Bestimmen Sie Ihr Ziel: Eigennutzung, Vermietung, Investition?
• Die Preise in Bansko sind relativ niedrig: Wohnungen von 20.000 bis 70.000 € sind üblich.
• Denken Sie an die zusätzlichen Kosten (siehe unten).

2. Suche und Immobilienmakler

• Arbeiten Sie mit einem zuverlässigen lokalen Immobilienmakler zusammen, der vorzugsweise Englisch spricht. Wir können Ihnen dabei helfen.
• Websites wie BulgarianProperties.com bieten gute Angebote und geben Ihnen eine Vorstellung von den Möglichkeiten und Preisen.
• Verlangen Sie immer einen aktuellen Eigentumsnachweis (‘Notarielle Urkunde’).

3. Rechtliche Due-Diligence-Prüfung

• Beauftragen Sie einen auf Immobilien spezialisierten Anwalt (dies ist sehr empfehlenswert).
• Dieser prüft die Eigentumsrechte, Schulden oder Hypotheken auf der Immobilie, die korrekte Eintragung und die
• Baugenehmigung (insbesondere bei Wohnanlagen).

4. Vorläufiger Kaufvertrag ('Preliminary Contract')

• Dieser enthält den Preis, die Bedingungen, den Zahlungsplan und das Datum der Übergabe.
• In der Regel zahlen Sie eine Anzahlung von 10 %.

5. Zahlung und Übergabe

• Die offizielle Übertragung des Eigentums erfolgt über einen Notar.
• Sie unterschreiben die notarielle Urkunde.
• Der Notar trägt die Transaktion in das Grundbuch ein.

6. Anmeldung und Nebenkosten

• Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt oder Immobilienmakler bei der Anmeldung bei der Gemeinde und den Verträgen für Wasser, Strom, Internet usw. helfen, denn dies ist anders als Sie es gewohnt sind.

Das finanzielle Bild: ein Überblick über Kaufpreise, Kosten und Erträge

Wie bereits erwähnt, sind die Preise in Bansko viel niedriger als in Deutschland. Ob es sich nun um Immobilienpreise, Steuern oder Kraftstoffpreise handelt, alles ist viel billiger.
Eine Einzimmerwohnung in Bansko können Sie beispielsweise schon für 30.000 € kaufen.
Für Wohnungen mit mehr Zimmern sind die Preise natürlich höher. Es gibt auch Wohnungen mit 1 extra Zimmer, 2 Zimmern oder 3 Zimmern.

Für eine 3-Zimmer-Wohnung geht man schnell über eine Tonne.

Bei Gewerbeimmobilien wie Hotels und Geschäften sind die Preise sehr unterschiedlich. Sie hängen stark von der Lage, dem Zustand des Objekts und der Erreichbarkeit ab. Einige Hotels liegen mehrere Kilometer von der Zivilisation entfernt und sind in der Regel in sehr schlechtem Zustand. Das ist nicht immer attraktiv, kann aber für clevere Investoren eine interessante Investition sein, vor allem in einer Touristenregion wie Bansko.
Wenn Sie die genauen Preise für diese Art von Immobilien wissen möchten, empfehle ich Ihnen, sich an einen örtlichen Immobilienmakler zu wenden. Kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen gerne weiter.

Pirin Straße, die Einkaufsstraße von Bansko

Die Notargebühren, die Sie beim Kauf zahlen müssen, betragen etwa 1-1,5% des Kaufpreises.

Außerdem fallen folgende Kosten an:

• Übertragungssteuer: ca. 2-3%
• Rechtsanwalt: oft 500-€1.000
• Immobilienmakler: oft 3-5% des Kaufpreises (manchmal gemeinsam mit dem Verkäufer)
• Zusätzliche Kosten insgesamt: Rechnen Sie mit 5-7% des Kaufpreises.

Wenn Sie eine Immobilie in Bansko kaufen, fallen neben dem Kaufpreis auch laufende Kosten an. Bei Wohnungen zum Beispiel sind diese je nach Art der Wohnung und des Komplexes unterschiedlich, aber hier ist ein Überblick über die häufigsten Kosten:

1. Instandhaltungs- oder Wartungskosten

• Diese Kosten fallen vor allem bei Wohnungen in Wohnanlagen mit Gemeinschaftseinrichtungen (Rezeption, Schwimmbad, Aufzug, Sicherheitsdienst usw.) an.
• Der Betrag schwankt zwischen 5 und 15 € pro m² und Jahr. Für eine 60 m² große Wohnung: 300 bis 900 € pro Jahr
• Fragen Sie immer, was darin enthalten ist: Schneeräumung, Reinigung, Sicherheit?

2. Elektrizität

• Elektrizität ist in Bulgarien relativ günstig.
• Durchschnittlicher monatlicher Verbrauch (bei regelmäßiger Nutzung): 30-60 € pro Monat
• Bei saisonalen Vermietungen oder Ferienhäusern in der Regel viel niedriger.

3. Wasser

• Geringe Kosten, oft um die 5 bis 15 € pro Monat bei normalem Verbrauch

4. Internet und Fernsehen

• Sehr erschwinglich: Internet: 10 bis 20 €/Monat und Fernsehen (Kabel/Satellit): ähnlicher Betrag

5. Kommunale Steuern

• Jährliche Grundsteuer, je nach Wert und Lage.
• In Bansko oft €50-€150/Jahr, einschließlich Müllabfuhr.

6. Verwaltungsgebühren (optional)

• Wenn Sie die Immobilie von einem örtlichen Verwalter verwalten/vermieten lassen: 10-25% Provision auf die Mieteinnahmen + feste monatliche Gebühr (€20-€50)

Beispiel: jährliche Kosten für eine 60 m² große Wohnung

Was ist der Ertrag?

In den meisten Fällen ist der Vermietungsgrad von Wohnungen und Bungalows hoch. Die Chancen, dass Sie Ihre Investition zurückverdienen, sind recht hoch. Oft lohnt sich die Investition, aber das müssen Sie natürlich selbst prüfen und recherchieren.
Denken Sie an die Saisonabhängigkeit von Bansko. Obwohl es das ganze Jahr über besucht wird, ist der Winter die eigentliche Hochsaison.
Aber in den letzten Jahren hat sich Bansko auch immer mehr zu einem Sommerreiseziel entwickelt, was bedeutet, dass die durchschnittliche Belegungsrate in dieser Zeit immer höher wird.

Bei Kurzzeitvermietungen können Sie einen höheren Übernachtungspreis verlangen, aber außerhalb der Saison ist die Belegung geringer.

Durchschnittlicher Mietpreis pro Nacht bei Kurzzeitvermietungen:

• Preisgünstiges Studio: 25-€50/Nacht
• Luxuriöse Wohnung mit 1-2 Schlafzimmern: 50- 100 €/Nacht

Die Auslastung in der Hochsaison ist in Bansko generell hoch. Mit gutem Marketing, Standort und Management sind in der Hochsaison 60-90 % Auslastung erreichbar.
In der übrigen Zeit des Jahres liegt sie eher bei 10-40 %.

Die jährlichen Gesamteinnahmen aus der Kurzzeitvermietung könnten 5.000 - 10.000 € brutto erreichen oder überschreiten. Darin sind natürlich noch die oben genannten Kosten enthalten.

Langfristige Vermietungen bedeuten weniger Arbeit und stabile Erträge, aber geringere Mieteinnahmen. Typische Mietpreise:

• Studio: 200 € - 300 €/Monat
• 1 Schlafzimmer: 300 € - 400 €/Monat

Jährliche Einnahmen aus langfristigen Vermietungen: 2.400 € - 4.800 € brutto, ohne Kosten.

Wie hoch ist die Investitionsrendite (ROI)?

Angenommen:

• Pauschaler Kaufpreis: 40.000 Euro
• Jährliche Gesamtkosten: 1.500 Euro
• Jährliche Mieteinnahmen: 7.000

Nettoertrag: 5.500
Kapitalrendite (ROI): 13,75% netto pro Jahr

Jetzt in Bansko zu investieren hat große Vorteile:

• Rendite: 5-10% jährlicher ROI bei guter Lage und Verwaltung möglich.
• Wertsteigerung: Langfristiges Potenzial, da Bansko immer internationaler wird, aber die Preise steigen bereits.
• Persönliches Vergnügen: Eigenes Ferienhaus in bester Lage.

Traditionelles Bulgarisches Haus

Das sind die Vor- und Nachteile einer Investition in Bansko

Da Sie nun ungefähr wissen, was Sie erwartet, wenn Sie in Immobilien in Bansko investieren, möchten wir Ihnen die Vor- und Nachteile aufzeigen, damit Sie selbst prüfen können, ob dies etwas für Sie ist.

Dies sind die Vorteile einer Investition in Bansko:

1. Niedrige Immobilienpreise. Im Vergleich zu anderen Europäischen Skigebieten sind die Preise in Bansko immer noch relativ niedrig und bieten eine niedrige Einstiegshürde für Investoren.
2. Ganzjähriger Tourismus. Neben dem Wintersport zieht Bansko dank seiner Natur, Wanderwege, Kurorte und Festivals auch im Sommer Touristen an.
3. Hohes Vermietungspotenzial. Vor allem während der Skisaison (Dezember bis April) sind Ferienhäuser sehr gefragt und bieten Möglichkeiten zur Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb.
4. Niedrige Steuerlast. Bulgarien hat einen der niedrigsten Steuersätze in Europa (feste Einkommensteuer von 10 %), was für Investoren günstig ist.
5. Verbesserte Infrastruktur. In den letzten Jahren wurden erhebliche Investitionen in Straßen, Aufzüge, Hotels und andere Einrichtungen getätigt.
6. EU-Mitgliedstaat. Als EU-Mitgliedstaat bietet Bulgarien Rechtssicherheit für Europäische Investoren und ist damit attraktiver als einige Alternativen außerhalb der EU.

Und die Nachteile:

1. Saisonale Einnahmen. Auch wenn der Tourismus im Sommer stattfindet, ist der größte Andrang im Winter zu verzeichnen. Die Auslastung kann in der übrigen Zeit des Jahres gering sein.
2. Überangebot an Immobilien. Die jahrelange intensive Bautätigkeit führt dazu, dass viele Wohnungen verfügbar sind, was Druck auf die Mieten und den Wiederverkaufswert ausübt.
3. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Viele Gebäude haben gemeinsame Kosten, die relativ hoch sein können, vor allem, wenn es in dem Komplex Leerstand gibt.
4. Begrenzte Finanzierungsmöglichkeiten. Für Ausländer ist es oft schwierig, über Bulgarische Banken Hypotheken zu erhalten, so dass häufig Eigenkapital erforderlich ist.
5. Schwankungen in der Popularität. Bansko ist weniger bekannt als Top-Resorts wie Chamonix oder St. Anton. Die Beliebtheit kann daher schwanken, vor allem bei sich ändernden Reisetrends.
6. Vorschriften und Verwaltung. Obwohl Bulgarien zur EU gehört, ist die Bürokratie manchmal langsam und kompliziert. Für Einkäufe und Anmietungen wird oft Hilfe vor Ort benötigt.

Fazit: Ist eine Investition in Bansko eine gute Idee?

Eine Investition in Bansko bietet sowohl für neue als auch für erfahrene Investoren zahlreiche Vorteile. Bansko kombiniert einen attraktiven Immobilienmarkt mit einem wachsenden Tourismussektor, was das Potenzial für ein stabiles Einkommen und eine Wertsteigerung der Immobilie mit sich bringt.
Dank seiner strategischen Lage in der Nähe beliebter Skigebiete und Naturattraktionen ist Bansko nach wie vor ein beliebtes Reiseziel für Urlauber, was die Nachfrage nach Mietobjekten und Unterkünften hoch hält.

Ob Sie nun eine Ferienwohnung, ein passives Einkommen oder eine Investition für die Zukunft suchen, Bansko ist eine einzigartige Gelegenheit in Europa!

Möchten Sie mehr Informationen über Investitionen in Bansko? Wir würden Ihnen gerne helfen!

Zusammen mit unseren Kontakten helfen wir Ihnen gerne beim Erwerb einer lukrativen Immobilie. Hier ist, was wir für Sie tun können:

• Wir bringen Sie in Kontakt mit spezialisierten Immobilienmaklern, die den lokalen Immobilienmarkt kennen.
• Wir begleiten Sie durch den Kaufprozess.
• Übersetzung von Verträgen und Dokumenten.