Bansko: een groeiende parel in de bergen van Bulgarije

In het hart van de majestueuze Pirin-bergen, ontdekten we de verborgen schat van Bulgarije: Bansko. Terwijl we door de geplaveide straten dwaalden en de historische, met hout versierde huizen bewonderden, begon het potentieel van dit schilderachtige stadje als investeringsbestemming duidelijk te worden.

Bansko, beroemd om het skiresort en historische charme, bleek een opkomende markt te zijn voor vastgoedinvesteringen. Het lokale onroerendgoedlandschap omvat een mix van traditionele huizen en moderne appartementen, die allemaal de aantrekkingskracht van het gebied versterken.

Bansko is het grootste skiresort van Bulgarije en na Rosa Khutor in Rusland de grootste van Oost-Europa. Maar niet alleen in de winter is het hier bedrijvig. Er is namelijk ook een groot golfresort op slechts enkele kilometers van Bansko: Pirin Golf.

Ook de prachtige natuur en de bergtoppen die boven Bansko uittorenen zorgen voor veel wandelmogelijkheden en een rustgevende sfeer.

En wat dacht je van de thermale bronnen in de regio? Deze thermale baden en mineraalwaterbronnen hebben elk een eigen samenstelling en gezondheidsvoordelen.

Het hele jaar door kun je in Bansko terecht voor kuren, behandelingen en spa. Grote zwembaden, heerlijke massages, rustgevende sauna’s en oppeppende ijsbaden of gezichtsbehandelingen: Bansko is hét kuuroord van Bulgarije!

Tevens is Bansko de afgelopen jaren uitgegroeid tot een ware digital nomad hub, waar digital nomads van over de hele wereld samenkomen om remote te werken.

Het hele jaar door is Bansko aantrekkelijk voor toeristen en digital nomads en ieder seizoen is echt anders. Dit maakt het interessant voor vastgoedinvesteerders.

Maar waarom zou je investeren in Bansko en niet ergens anders, zoals bijvoorbeeld Oostenrijk?

Waarom investeren in Bansko? 5 voordelen

De vastgoedmarkt groeit hard in Bansko. Veel expats en digital nomads kopen of huren hier een huis of een appartement. Soms om zelf in te wonen, maar vaak ook als investering om het te verhuren aan toeristen.

Er liggen veel kansen in de vastgoedmarkt, maar het aanbod groeit, evenals het aantal toeristen. Er worden veel nieuwe hotels, bungalows, huizen en andere faciliteiten uit de grond gestampt om de groeiende stroom toeristen te huisvesten. Dit brengt kansen, maar ook uitdagingen met zich mee, want hoe is de verhouding tussen toeristen en huisvesting als de prijzen verder gaan stijgen?

De verwachting is dat Bulgarije in 2026 toetreedt tot de Euro-zone, nadat het ook al lid werd van de EU in 2007 en Schengen in 2025.

Dit betekent dat alles nog veel duurder gaat worden en dit kan Bulgarije zomaar eens transformeren van betaalbaar vakantieoord naar net zo duur als delen van West-Europa.

Toch lijkt Bansko nog steeds een ideaal investeringsproject. De vele hotelcomplexen staan te trappelen om appartementen te verkopen, nieuw gebouwde bungalows staan te koop terwijl er vraag naar is, en appartementen in appartementencomplexen gaan als warme broodjes over de toonbank. En dat in een land waar de bevolkingsaantallen in rap tempo afnemen.

Dit zijn de voordelen van Bansko:

1. Populaire toeristische bestemming: Skiresort in de winter, wandel- en wellnessplek in de zomer.
2. Lage vastgoedprijzen: In vergelijking met West-Europa biedt Bansko zeer betaalbare appartementen en huizen.
3. Hoog verhuurpotentieel: Jaarlijkse toeristenstroom zorgt voor stabiele Airbnb/Booking-inkomsten.
4. EU-lidstaat Bulgarije: Toegang tot Europese regelgeving en markt.
5. Groeiend internationaal profiel: Aantrekkelijk voor digitale nomaden en pensionado’s.

Voorbeeld van een hotelcomplex

Na gesprekken met lokale vastgoedexperts begreep ik de aantrekkingskracht van Bansko voor investeerders.

Het groeiende toerisme, vooral in de wintermaanden, maakte het een hotspot voor vakantiewoningen.

Het bruisende culturele leven, de gezellige restaurants en de nabijheid van natuurlijke bezienswaardigheden creëerden een aantrekkelijk levensstijlscenario.

Veel mensen investeren in een charmant appartement in het centrum van Bansko en dat blijkt vaak een schot in de roos. Niet alleen als verhuurobject, maar ook om zelf intrek te nemen!

Bansko wordt gezien als een van de parels van Bulgarije. Tevens is het een van de snelst groeiende regio’s van het land en de wegen, faciliteiten en infrastructuur zijn over het algemeen erg goed geregeld.

Bansko biedt een enorm investeringspotentieel, en dat op een plek met natuurlijke schoonheid, thermale bronnen en een ski- en golfresort!

Wat zijn de mogelijkheden in Bansko?

Er zijn in Bansko met name veel appartementen te koop. Deze vind je in nieuwe appartementencomplexen (om zelf in te wonen) en in hotels om te verhuren aan vakantiegangers.

Familiehuizen zijn minder goed vindbaar, maar ze zijn er zeker als je goed zoekt en kijkt in de omgeving.

Ook staan er veel commerciële panden, hotels, stukken bouwgrond en oude huizen te koop.

Deze kunnen een interessante investering zijn, maar vaak is er wel wat werk vereist (lees: een volledige renovatie).

Met de mogelijkheden en kansen die Bansko biedt, kan het een erg interessante optie zijn om in dergelijke projecten te investeren.

Dit zijn de mogelijkheden op een rijtje:

1. Appartementen. De populairste keuze voor investeerders zijn appartementen, vaak in resortcomplexen met spa, zwembad en receptie. Al vanaf €30.000 kun je instappen. Deze zijn ideaal voor vakantieverhuur via Airbnb of Booking.com en zijn volledig gemeubileerd of casco aan te schaffen.
2. Commerciële panden. Kleine winkels, restaurants of studio’s dichtbij de gondel of in het centrum bieden kansen voor ondernemers of wie graag actief beheert.
3. Bouwgrond of huizen. Voor EU-burgers is het sinds 2012 ook toegestaan om grond te bezitten. Dit opent de deur voor nieuwbouw of renovatieprojecten, eventueel via een Bulgaars bedrijf. Bouwpercelen zijn veel beschikbaar buiten het centrum. Kansen voor ontwikkelaars of collectieve investeringen.
4. Coworking of coliving. Bansko staat bekend als een digital nomad hub. Mensen van over de hele wereld komen hier samen om te werken op afstand. Hier liggen kansen om deze mensen de juiste faciliteiten te bieden, zoals flex offices met goede wifi of een coliving unit.
5. Wellness en spa. Er is een opkomende markt voor wellness-ervaringen in de regio. Investeren in een kleine spa, yoga retreat of eco-lodge kan rendabel zijn.
   

Op dit moment wordt er in Bansko veel geïnvesteerd in nieuwbouw. Denk hierbij aan nieuwe winkelpanden, appartementen en bungalows. Deze zullen binnenkort in de verkoop gaan en zullen snel in waarde gaan stijgen.

Voor wie is investeren in Bansko aantrekkelijk?

Bansko is aantrekkelijk voor vele soorten investeerders. Met name voor particuliere investeerders met een beperkt budget kan Bansko een goede investering zijn, omdat de vastgoedprijzen in Bansko relatief laag zijn vergeleken met West-Europa.

Het aankopen van een appartement, een huisje of een stuk grond is niet al te ingewikkeld en is financieel vaak aantrekkelijk. Dit verveelvoudigt snel in waarde en vanwege de grote stroom aan toeristen is de kans groot dat je deze investering op langere termijn (meer dan) terug verdient.

Bansko in de winter

Bansko combineert wintersport, natuur, en spa/wellness, dus hiervoor zijn meer dan genoeg mogelijkheden in verschillende prijsklassen. Ook investeerders die het groter willen aanpakken dan enkel een appartementje kunnen uitstekend in Bansko terecht, vooral als je zelf regelmatig op vakantie wilt in je eigen woning én rendement wilt behalen uit verhuur.

Digitale nomaden of remote werkers zijn er veel in Bansko, vanwege de lage kosten van levensonderhoud, goede internetverbindingen en actieve co-working community.

Je kunt investeren in coliving units of gedeelde werk-/woonruimte (voor eigen gebruik of verhuur aan anderen).

Ondernemers in toerisme of horeca hebben kansen te over in Bansko. Door de toenemende toeristenstromen in zomer én winter, kan het uitermate interessant zijn te investeren in kleine hotels, B&B’s, restaurants of sportverhuur (ski’s, fietsen, etc.).

Voor professionele vastgoedinvesteerders zijn panden in Bansko interessant als spreiding of toevoeging aan een pan-Europese vastgoedportefeuille.

Het brede aanbod aan verschillende soorten panden voor betaalbare prijzen maakt van Bansko dé ideale plek met investeringspotentieel!

Investeren in Bansko is minder geschikt voor de volgende groepen:

• Beleggers die direct hoge liquiditeit eisen
• Mensen die een stabiel, passief rendement zoeken zonder beheer
• Zeer risicomijdende investeerders (want opbrengsten zijn deels afhankelijk van seizoensverhuur)

Hoe gaat het kopen van vastgoed in zijn werk?

Als Belg of Nederlander kun je volledig eigenaar worden van een appartement, huis of ander pand in Bulgarije. Je krijgt een notariële akte en wordt officieel ingeschreven in het vastgoedregister.
Voor grond of een huis met tuin is aankoop via een Bulgaars bedrijf soms eenvoudiger, maar niet verplicht voor EU-burgers.

Je hebt geen Bulgaarse nationaliteit of verblijfsvergunning nodig om vastgoed te kopen of te beheren. Wij hebben eerst een huis gekocht in Dobrinishte, pas daarna hebben wij verblijfsvergunningen aangevraagd.

Wil je permanent in Bulgarije gaan wonen, dan heb je deze natuurlijk wel nodig. Hier lees je meer over op onze emigreren-pagina.

Het kopen van onroerend goed gaat in Bulgarije niet heel veel anders dan in Nederland. Wel is het sterk aan te raden een advocaat in te schakelen (dit hoeft helemaal niet veel te kosten) die Bulgaars spreekt en kennis van zaken heeft wat betreft de Bulgaarse wetten, regels en voorwaarden voor het kopen van vastgoed.

De stappen van het koopproces

1. Oriëntatie & budget

• Bepaal je doel: eigen gebruik, verhuur, investering?
• De prijzen in Bansko zijn relatief laag: appartementen vanaf €20.000–€70.000 zijn gangbaar.
• Houd rekening met extra kosten (zie verderop).

2. Zoektocht en makelaar

• Werk met een betrouwbare lokale makelaar, bij voorkeur Engelstalig. Wij kunnen je hierbij helpen.
• Websites zoals BulgarianProperties.com bieden goed aanbod en geven je een idee van de mogelijkheden en prijzen.
• Vraag altijd om een actueel eigendomsbewijs (‘Notary Deed’).

3. Juridische due diligence

• Huur een advocaat gespecialiseerd in onroerend goed in (dit is sterk aan te raden).
• De advocaat controleert eigendomsrechten, schulden of hypotheken op het pand, correcte registratie en bouwvergunningen (vooral bij appartementencomplexen).

4. Voorlopig koopcontract (‘Preliminary Contract’)

• Hierin staan de prijs, voorwaarden, betalingsschema en datum van overdracht.
• Meestal betaal je 10% aanbetaling.

5. Betaling en overdracht

• De officiële eigendomsoverdracht gebeurt via een notaris.
• Je tekent de ‘Notary Act’ (akte van eigendom).
• De notaris registreert de transactie in het Kadastraal Register (Property Register).

6. Registratie en nutsvoorzieningen

• Laat je advocaat of makelaar je helpen met de registratie bij de gemeente en contracten voor water, elektriciteit, internet etc. want dit gaat anders dan je gewend bent.

Het financiële plaatje: een overzicht van de aankoopprijzen, kosten en rendement

Pirin Street, de winkelstraat van Bansko

Zoals eerder gezegd liggen de prijzen in Bansko een stuk lager dan Nederland. Of je het nou hebt over de vastgoedprijzen, belastingen of de brandstofprijzen, alles is een stuk goedkoper.

Zo kun je een studio-appartement in Bansko al kopen voor minimaal €30.000.
Voor appartementen met meer kamers liggen de prijzen natuurlijk wel hoger. Er zijn ook appartementen met 1 extra kamer, 2 kamers of 3 kamers.
Voor een 3-kamer appartement ga je al snel boven een ton.

Wat betreft commerciële panden, zoals hotels en winkels, lopen de prijzen erg uiteen. Dit hangt sterk af van de locatie, de staat van het pand en de bereikbaarheid. Sommige hotels liggen enkele kilometers van de bewoonde wereld vandaan en zijn meestal in zeer slechte staat. Dit is niet altijd even aantrekkelijk, hoewel het voor slimme investeerders een interessante investering kan zijn, zeker in een toeristische regio als Bansko.

Wil je weten wat de exacte prijzen zijn van dit soort panden, dan raad ik aan een lokale makelaar te contacteren. Neem contact met ons op en we helpen je graag verder.

De notariskosten die je moet betalen bij de aanschaf zijn ca. 1–1.5% van de aankoopprijs.

Verder zijn er de volgende kosten:

• Overdrachtsbelasting: ca. 2–3%
• Advocaat: vaak €500–€1.000
• Makelaar: vaak 3–5% van de aankoopprijs (soms gedeeld met verkoper)
• Totaal extra kosten: reken op 5–7% bovenop de koopprijs.

Als je vastgoed koopt in Bansko komen er naast de aankoopprijs ook lopende kosten bij kijken. Bij bijvoorbeeld appartementen verschillen deze per type appartement en complex, maar hier is een overzicht van de meest voorkomende kosten:

1. Onderhouds- of servicekosten

• Vooral van toepassing op appartementen in complexen met gemeenschappelijke voorzieningen (receptie, zwembad, lift, beveiliging, enz.).
• Bedrag varieert tussen €5 en €15 per m² per jaar. Voor een appartement van 60 m²: €300–€900 per jaar
• Vraag altijd wat inbegrepen is: sneeuwruimen, schoonmaak, beveiliging?

2. Elektriciteit

• Elektriciteit is relatief goedkoop in Bulgarije.
• Gemiddeld maandverbruik (bij regulier gebruik): €30–€60 per maand
• Bij seizoensverhuur of vakantiewoning meestal veel lager.

3. Water

• Lage kosten, vaak rond de €5–€15 per maand bij normaal gebruik

4. Internet en tv

•  Zeer betaalbaar: internet: €10–€20/maand en tv (kabel/satelliet): vergelijkbaar bedrag

5. Gemeentebelastingen

• Jaarlijkse belasting op onroerend goed, afhankelijk van waarde en locatie.
• In Bansko vaak €50–€150 per jaar, inclusief afvalstoffenheffing.

6. Beheerkosten (optioneel)

• Als je het pand laat beheren/verhuren door een lokale beheerder: 10–25% commissie op huurinkomsten + vaste maandkosten (€20–€50)

Voorbeeld: jaarlijkse kosten voor een appartement van 60 m²

Wat levert het op?

In de meeste gevallen is de bezettingsgraad van de appartementen en bungalows hoog. De kans dat je je investering terug verdient is best groot. Vaak is het de investering waard, hoewel je dit natuurlijk even moet nagaan en onderzoeken voor jezelf.

Houd rekening met de seizoensgebondenheid van Bansko. Hoewel het het hele jaar wel bezocht wordt, is de winter het echte hoogseizoen.

Maar de laatste jaren is Bansko ook steeds meer in opkomst als zomerbestemming, waardoor in deze tijd de gemiddelde bezettingsgraad steeds hoger komt te liggen.

Bij korte termijn verhuur kun je een hogere nachtprijs vragen, maar is er minder bezetting buiten het seizoen.
Gemiddelde huurprijs per nacht bij korte termijn verhuur:

• Budgetstudio: €25–€50/nacht
• Luxe 1–2 slaapkamer appartement: €50–€100/nacht

De bezetting in het hoogseizoen is over het algemeen hoog in Bansko. Bij goede marketing, locatie en beheer is 60–90% bezetting haalbaar in het hoogseizoen.

In de rest van het jaar zal dit meer rond de 10–40% liggen.

De totale jaaropbrengst van korte termijn verhuur zou de €5.000 – €10.000 bruto kunnen aantikken of zelfs overtreffen. Hier gaan natuurlijk nog wel de bovengenoemde kosten vanaf.

Lange termijn verhuur betekent minder werk en stabiele opbrengsten, maar een lagere huuropbrengst. Typische huurprijzen:

• Studio: €200 – €300/maand
• 1 slaapkamer: €300 – €400/maand

Jaaropbrengst lange termijn verhuur: €2.400 – €4.800 bruto, exclusief kosten dus.

Wat is het rendement (ROI)?

Stel:

• Aankoopprijs appartement: €40.000
• Totale jaarlijkse kosten: €1.500
• Jaarlijkse verhuuropbrengst: €7.000

Netto opbrengst: €5.500
Rendement (ROI): 13,75% netto per jaar

Nu investeren in Bansko heeft grote voordelen:

• Rendement: 5–10% jaarlijkse ROI mogelijk bij goede locatie en beheer.
• Waardestijging: Potentieel op lange termijn naarmate Bansko internationaler wordt, maar de prijzen zitten al flink in de lift.
• Persoonlijk genot: Eigen vakantieverblijf op toplocatie.

Traditioneel Bulgaars huis

Dit zijn de voor-en nadelen van investeren in Bansko

Nu je ongeveer weet wat je kunt verwachten als je in vastgoed investeert in Bansko, willen we je nog even de voor- en nadelen meedelen, zodat je voor jezelf kunt nagaan of het iets voor je is.

Dit zijn de voordelen van investeren in Bansko:

1. Lage vastgoedprijzen. Vergeleken met andere Europese skigebieden zijn de prijzen in Bansko nog relatief laag, wat een lage instapdrempel biedt voor investeerders.
2. Toerisme het hele jaar door. Naast wintersport trekt Bansko ook in de zomer toeristen aan dankzij de natuur, wandelpaden, spa-resorts en festivals.
3. Hoog verhuurpotentieel. Met name tijdens het skiseizoen (december tot april) is er veel vraag naar vakantiewoningen, wat mogelijkheden biedt voor korte termijn verhuur via platforms als Airbnb.
4. Lage belastingdruk. Bulgarije heeft een van de laagste belastingtarieven in Europa (vaste inkomstenbelasting van 10%), wat gunstig is voor investeerders.
5. Verbeterde infrastructuur. In de afgelopen jaren is er flink geïnvesteerd in wegen, liften, hotels en andere voorzieningen.
6. EU-lidstaat. Als EU-land biedt Bulgarije rechtszekerheid voor Europese investeerders, wat het aantrekkelijker maakt dan sommige niet-EU-alternatieven.

En de nadelen:

1. Seizoensgebonden inkomsten. Hoewel er toerisme in de zomer is, ligt de grootste piek nog steeds in de winter. De rest van het jaar kan de bezettingsgraad laag zijn.
2. Overaanbod van vastgoed. Door jaren van intensieve bouwactiviteiten zijn er veel appartementen beschikbaar, wat druk zet op de huurprijzen en de wederverkoopwaarde.
3. Beheers- en onderhoudskosten. Veel gebouwen hebben gemeenschappelijke kosten die relatief hoog kunnen zijn, vooral als er sprake is van leegstand in het complex.
4. Beperkte financieringsmogelijkheden. Buitenlanders hebben vaak moeilijk toegang tot hypotheken via Bulgaarse banken, dus er is vaak eigen vermogen nodig.
5. Schommelingen in populariteit. Bansko is minder bekend dan topresorts als Chamonix of St. Anton. Populariteit kan dus wisselen, vooral bij veranderende reistrends.
6. Regelgeving en administratie. Hoewel Bulgarije in de EU zit, is de bureaucratie soms traag en complex. Lokale hulp is vaak nodig bij aankoop en verhuur.

Conlusie: investeren in Bansko een goed idee?

Investeren in Bansko biedt tal van voordelen voor zowel nieuwe als ervaren beleggers. Het combineert een aantrekkelijke vastgoedmarkt met een groeiende toeristische sector, wat resulteert in een potentieel voor stabiele inkomsten en waardevermeerdering van eigendommen.

Met de strategische ligging dicht bij populaire skigebieden en natuurlijke bezienswaardigheden, blijft Bansko een favoriete bestemming voor vakantiegangers, wat de vraag naar huurwoningen en accommodatie hoog houdt.

Of je nu zoekt naar een vakantieappartement, passief inkomen, of een investering voor de toekomst: Bansko is een unieke kans in Europa!

Wil je meer informatie over investeren in Bansko? Wij helpen je graag!

Samen met onze connecties helpen wij jou graag verder met de aanschaf van lucratief vastgoed. Dit is wat wij voor jou kunnen betekenen:

• Jou in contact brengen met gespecialiseerde makelaars met kennis van de lokale vastgoedmarkt.
• Je begeleiden in het aankoopproces.
• Vertaling van contracten en documenten.
• Een georganiseerde bezichtigingstrip met ons als Nederlandstalige bemiddelaars.

Veelgestelde vragen

1. Hoe zit het met eigendomsrechten voor buitenlanders?

Als EU-burger (dus ook als Belg of Nederlander) mag je volledig eigenaar zijn van een appartement in Bulgarije, inclusief het eigendomsrecht (notarieel geregistreerd). Er zijn wel een paar nuances:

• Appartementen: Kun je als particulier rechtstreeks op je naam kopen.
• Grond (bijvoorbeeld bij een huis): Tot 2012 konden buitenlanders geen grond bezitten. Nu mogen EU-burgers dat wel, maar soms is het nog praktischer om via een Bulgaars vennootschap te kopen, vooral bij huizen met tuin of bouwgrond.

Bij aankoop krijg je een notariële akte (Notarial Deed), die in het nationale vastgoedregister wordt ingeschreven.

2. Kan ik als Belg of Nederlander eenvoudig kopen?

Ja, de aankoopprocedure is relatief eenvoudig en transparant, zeker met goede begeleiding. Dit zijn de typische stappen:

1. Boeking van een bezichtiging.
2. Voorlopig koopcontract tekenen en aanbetaling doen (meestal 10%).
3. Controle van eigendomstitel en schulden (via notaris of advocaat).
4. Akte ondertekenen bij de notaris.
5. Inschrijving in het Kadaster en betaling van aankoopbelastingen (meestal 3–5% van de koopsom).